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作者:李湛 2019-04-28 10:11
[億歐導讀]

增量轉存量的發展邏輯下,極易出現市場的結構分化。未來核心城市群的人口吸引力、經濟發展動力的相對優勢逐漸擴大,資源稀缺易形成核心城市房價、地價不斷上漲的現象。

本文來自: 李湛

【編者按】本文來源南方日報,作者李湛為中山證券首席經濟學家、中國首席經濟學家論壇理事。億歐轉載。


房地產市場是否已經企穩,會否上行?

從周期上來看,房地產市場目前處于筑底階段,一二線城市的房地產市場正在穩企,有望帶動全國市場企穩。但由于“住房不炒”基調已定,房地產市場大幅上行、房價漲幅空間不大。

從近期走勢看,隨著經濟預期的邊際向好,貿易摩擦的解決,以及需求端購房資金的持續修復,房地產市場正在筑底向好,一二線城市帶頭先回暖。目前一二線城市與三四線城市,在周期上呈現錯位狀態:一二線城市經歷了2017~2018年的低谷期后正在邊際改善,處于觸底回升階段;三四線城市因棚改貨幣化收縮,從2017~2018年的高位逐漸進入增速回落區間。

春節三四線城市的“返鄉置業潮”遇冷,1~2月全國銷售面積同比下降3.6%;但一二線城市商品房銷售3月觸底回暖,推動全國商品房銷售數據底部修復,3月商品房銷售面積同比1.75%,由負轉正;銷售額同比8.31%,增速較2月大幅提高5.5個百分點。

從價格指標看,隨著交易量的回暖,全國房價也出現抬頭,一、二、三線城市二手住宅銷售價格環比微漲,其中二線城市漲幅最大。我們首選統計局公布的二手房價指標作為房價走勢的參考。3月,4個一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.3%,漲幅比2月擴大0.2個百分點。31個二線城市二手住宅銷售價格環比上漲1.2%,由負轉正,漲幅比2月擴大1.4個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%,漲幅比上月回落0.2個百分點;二手住宅銷售價格環比上漲0.5%,漲幅比上月擴大0.3個百分點。

此外,政策在促進國家城鎮化建設以及城市群發展方面,給予較多的政策支持,這有利于房地產市場的健康發展。京津冀協同發展上升為國家戰略、《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出臺、“將長三角區域一體化發展上升為國家戰略”、“支持成渝城市群高質量發展”以及近期發布的《2019年新型城鎮化建設重點任務》等一系列政策,推進城市群發展,促進農業人口落戶城市,對房地產市場的筑底形成政策支撐。

未來房產和地產市場將呈現怎樣的趨勢?

房產市場和地產市場未來會呈現格局分化的趨勢。市場發展的邏輯從增量轉為存量,我們城鎮化階段已經從快速階段進入一個速度放緩階段,房地產調控政策也顯示了這一邏輯。不同于以往全面刺激城鎮化,《2019年新型城鎮化建設重點任務》首提“收縮型城市”,并強調收縮型中小城市要瘦身強體,轉變慣性的增量規劃思維,嚴控增量、盤活存量,引導人口和公共資源向城區集中。

收縮型城市的概念在我國是首次提出,但在上世紀80年代很多發達國家都出現了這一現象,比如美國五大湖、德國魯爾、法國洛林等地。收縮型城市的出現,是城市發展規律的結果,從我國人口增長趨勢和城鎮化的發展規律看,城市規模全面擴大的時代已過去,未來隨著人口增量下滑,大型城市虹吸人口,必定出現收縮型城市,尤其是資源開采型城市、地理條件差的城市以及人口流出型城市容易出現收縮。

增量轉存量的發展邏輯下,極易出現市場的結構分化。城市群的虹吸效應,疊加城市收縮現象,未來核心城市群的人口吸引力、經濟發展動力的相對優勢逐漸擴大。核心城市的房產和地產資源有限,資源稀缺易形成核心城市房價、地價不斷上漲的現象。

未來的房產市場和地產市場必然是結構分化的市場,不同等級城市的市場將分化,一二線城市成交量復蘇,價格可能穩企,三四線城市可能逐漸進入市場拐點。近兩年三四線城市樓市火爆,幾乎透支了棚改貨幣化帶來的紅利,房價累計漲幅較大,“去庫存”目標完成較好,政策面的支持力度漸弱,棚改貨幣化進入尾聲階段,未來市場將進入衰退期。

一二線城市潛在需求較大,過去兩年一二線城市因限購、限價、限貸等調控政策需求被有所抑制,存在供給需求矛盾,供給和需求有望放量。

未來樓市將如何影響股市?

“住房不炒”的調控基調,打擊了炒房客行為。長期來看,我國家庭的資產配置有望合理化,降低房產類投資比重,提高股票等金融資產投資比重。

房企股票方面,今年地產股估值情況緊跟政策面走。今年房地產行業處于筑底階段,一二線城市與三四線城市走勢分化。今年部分地區陸續放松調控,房貸利率也于開始回調,住房需求在緩慢釋放。雖然行業處于下行周期,但我國城鎮化空間尚有,地產行業凈利潤率處于所有行業中上水平;大部分上市房企經營情況較好,尤其是龍頭、次龍頭房企,地產股板塊基本面較好。

目前地產股的估值處于歷史底部,大部分房企的估值在10倍上下浮動,這與前期政策悲觀預期以及大盤走勢有關,2019年大盤修復和房地產政策面改善,會帶動地產股估值修復,有“護城河”的優勢房企迎來股價的回升。

擇時方面,政策邊際改善之際即是房地產板塊估值修復之時。房貸按揭利率持續回調、都市圈發展政策的落地、《2019年新型城鎮化建設重點任務》的提出以及后續各地落戶政策的落實,有望迎來地產股的估值反彈。

選股方面,我們建議關注A股市場中以下類型的房企:(一)銷售規模、盈利水平長期確定增長的優質龍頭企業,建議長期持有業績穩定增長和高股息率的龍頭個股;(二)業績和盈利釋放的強增長房企,這類次龍頭房企在股市上升期,股價更具有彈性。

近期外資購買一線城市的寫字樓,原因是什么?

外資購買一線城市寫字樓的核心邏輯,還是基于其對中國經濟發展的信心,看好中國的增長前景。目前中國在5G、互聯網、高端制造等高新技術產業的國際競爭力不斷增強,未來經濟發展潛力不容小覷,經濟繁榮則商業地產旺。

一線城市寫字樓仍有升值空間,租金表現相對較好。我國的房地產市場從增量市場轉入存量市場,住宅如此,商業地產更是如此,尤其是一線城市核心位置的房產資源是稀缺的,這些存量資產本身就有巨大價值。不僅房產具有升值價值,也長期看好未來一二線城市存量物業租金的表現,北上廣深的寫字樓平均租金長期看有上漲空間。

當然,選擇這個時點購買一線城市,也與當前人民幣對美元匯率處于低點,以及境外融資成本相對較低等因素有關,資產價格相對較低,投資的性價比顯現。政策方面,外資投資表現活躍,與中國放寬準入制度是有關的。

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