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        3. 段斐欽
          作者很懶,什么都沒留下

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          彩生活段斐欽:社區安全存在的問題,就是大家的機遇

          段斐欽
          2019-06-03 · 18:33
          [ 億歐導讀 ] ?5月23-24日,由億歐主辦的GIIS2019中國智慧城市峰會在北京舉辦。彩生活副總裁段斐欽出席峰會,并發表了《物業社區安全》的主題演講。
          彩生活副總裁段斐欽,彩生活,智慧社區,社區安全

          文章來源于:段斐欽

          在演講中,段斐欽表示,社區常見的安全問題就是公司所需的機遇。段斐欽從眼前問題的解決與未來問題的防范兩個方面共同闡述了彩生活的社區安全解決方案,為大家提供家庭社區安防的多種視角。

          以下是段斐欽的演講全文,億歐智慧城市在不改變嘉賓原意的基礎上,進行了編輯。


          段斐欽:其實當時起這個題目的時候我們斟酌了一下叫《物業社區安全》,為什么呢?物業是物理層面的事情,社區不僅僅是物理層面的事情,更多有的是心理學上的問題、社會學的范疇,我們取的題目就是將它們融合到一起。

          彩生活在物業協會的排名榜雖然已經是全球最大的一個社區服務平臺,但是我們認為大沒有用,其實核心在于我們能否讓整個的社區服務平臺來智慧化。所以我們在整個物協的群體里面得了中國智慧社區的排名第一,當然我認為無論是這個排名是多少不重要,其實核心是在于我們是不是往智慧社區往前走一步?到今天為止之所以有討論,是因為我們到現在為止無論在智慧城市,還是智慧社區,我們認為還處于初級階段。

          當我們拿到那個獎的時候,很多朋友在問智能社區和智慧社區有什么區別?我說社區這個定義大家是一致的,核心在于智能和智慧。我想了一下可能有很多學術語言可以去表述,但是不如用一個比方,比如男生喜歡一個女生,我愛你是智能,我愛你同時喜歡跟你的家人在一起叫智慧。其實智能是yes和no的問題,智慧是基于用戶畫像推理的問題。

          我想在智慧社區里面會面臨很多問題,當然我相信這也是大家的機遇,所以事物永遠是一體兩面。

          社區安全的兩個問題

          對于我們來說,我們認為社區的安全其實是兩個問題。第一個,眼前問題的解決、未來問題的防范,這是從物業層面上思考的問題。第二個,商業化。如何來形成用戶的感知?最終來實現買單,無論這個買單的形式多樣性,比如是C端買單,也有可能是B端買單。剛才我跟徐明總在聊的時候其實也用了一種嘗試去定義,社區本身來說是什么呢?可能是過去智慧城市的延伸,同時是智慧家庭的外延。當然這兩條路徑的走法會有差異,所以我們想當智慧社區一個是智慧城市的延伸,一個是智慧家庭外延的時候,這個話題就變得有趣了。

          對于整個的物業體系來看,我們看到有哪些問題是需要解決的?第一,是整個的社區天然有它的封閉性。比如說傳統的門禁和道閘,從過去的智能來說只是一個功能,但是我們認為到未來來說是一個用戶識別和用戶授權。第二,社區內的出行。比如說停車場,比如說電梯,有一個數據大家都忽略到了,中國是全球最大的垂直交通的國家?,F在在全國有460萬臺的電梯每天處于不間斷的運行,這個問題在過去處于勞動密集型運營的方式方法。從運營數據的上線到現在為止我們認為數據上線率還非常之低。消防問題比如說消防拴、煙霧報警、消防聯動,這其實涉及到城市治理方面的問題,過去的消防到底是由哪些部門來管?綠化環境的安全隱患,比如外墻脫落、消殺,這些問題背后隱含著一個溯源的問題。比如說基礎設施設備:供水管、電力機房,這是整個社區運營設施設備安全隱患構建的問題。

          我們分一下類,對于社區來說過去人的管控在于門禁,車的管控在于道閘,這個里面最核心的用戶觸點在于用戶識別和用戶授權。對于物業公司做這點面臨的問題是當我投入新的設備的時候,這些識別和授權僅僅是識別和授權嗎?不。所以當彩生活思考這些問題的時候,嘗試不斷地去豐富用戶畫像,因為當你用戶畫像豐富了以后,你的用戶識別和授權的深度運營才成為可能性。比如說當我們過去一個業主,這個家庭是一個30歲的女性,她只交了物業費,對于她的用戶畫像只有一個物業費的畫像,及房屋的畫像,相比比較單一。但是當這個家庭的消費大部分通過這個女性消費完成的時候,我們認為這個用戶畫像豐富掉以后,這個用戶的識別和授權就存在深度運營的可能性,這個其實就是剛才徐振強博士談到的運營工作。

          這里面對于目前來說整個的小區會面臨設備老化、結構復雜、故障率高、維護困難、改造費高。我們可以看到在目前舊的社區里面有達到98%的家庭安防安防報警系統是無效的,有78%的社區安防對講門禁的系統是癱瘓的,通常來說因為它的使用頻次比較高。對于社區的安防體系來看,大概用3到5年之后癱瘓率進入高發階段。門禁的難處在于我們不可能通過人手的方式去解決,物業行業不可能走勞動密集型的方式了,因為人手不足。第二個是人為漏洞,我們過去的小區停車場發現一個問題,小區手動開閘的次數每個月達到了將近700多次,700多次我們經過了設施的改造以后,強制每一個保安每一天的開閘次數低于5次,我們發現我們的停車費一個月多收的差不多7000多塊錢一個月,這就是說人為的行為在線下的決策里面會產生大量的管理漏洞,這個是無論是物業,還是社區都需要面臨的問題。

          兩個案例分享

          這個剛才我們談到了,就是我們互聯網的停車系統,經過改造之后形成的服務。當然因為很多企業進入到社區之后總會要討論商業模式,所以剛才徐總談到了,無論怎么樣要談盈利模式,它的知識已經定價了,定價在于知識是學習,而不是解決焦慮問題,免費的知識是解決焦慮的問題,持續的深度學習是解決學習的問題。這個時候我們發現我們的停車系統最開始是解決物業的停車收費難的問題,所以他開創的一個模式是把過去停車費的預算給我,我來外包做增量、增收。當然我們說這個只是在商業模式上面的一個合作的機制,但是不是目標,最核心是通過未來的大數據分析來去分析在什么樣的前提下,我們的用戶在停車道閘的這個系統里面能做到深度運營。比如說你的保險是否到期?比如說你的停車出入的頻次是高,還是低?如果頻次比較低的話,而且停車大部分的時間是停在小區內,你的保險費用是比較低的。

          這個是我們的另外一個產品,剛才我們忽略掉一點,彩生活其實是一家開放型的社區服務平臺,把每一個產品作為一個獨立運作的公司,彩生活這個平臺上首先作為一個蹺蹺板,讓你在彩生活12億的面積里面起跳的時候,同時盡可能在城市這一級提供服務。

          電梯安全,我們發現在過去彩生活服務的小區里面大概有3萬個電梯,所有3萬個電梯的訂單化都沒有完成,所以我們孵化了e電梯的服務,到今天為止上線e電梯的數已經達到了20萬臺,彩生活的電梯只占到20%,彩生活這家公司只占小股,我們說叫資源孵化運營,走企業獨立運作,走產業價值的道路。我們把整個的物聯網改造到數據分析到檢測到日常運營的訂單化管理、維保落實、電梯安全實現整個電梯的安全運營。

          這個是整個電梯的互聯網化成效,我們會發現從保養訂單的派發、保養狀態的實時監控、保養監督確認、維修訂單的派發、維修狀態的監督、平臺核價、評價驗收全流程通過電子化實現,我們認為在智能化的過程中最核心的一點難點是如何把線下物理層面的事情變得平面化?首先要平面化你才有可能優化,要不然就是無窮無盡的博弈系統。

          正是因為彩生活孵化了e電梯,上線了20萬臺電梯以后,已經進入到中國超過100個城市,核心城市像成都、深圳和上海,保險就發現了數據的價值,到今天為止有9個保險,包括人保、平安9個保險公司的集團對e電梯提供保單。為什么?因為保險公司希望進入電梯的后市場,電梯的后市場是多大的市場呢?我們來算一下,每一年電梯維保的費用大概460萬臺,平均一年是1萬2,差不多是500個億的市場,這里面并不包括后市場零部件的更換,還不包括每12年到15年電梯的更換,我們測算了一年的市場大概是2000個億。所以保險是因為電梯的數據已經在這個平臺上呈現的時候,保險加入了這個行業,所以我們說當你平臺化了以后,其他的產業加入的意愿才會更強。

          所以我們現在的保險通過太平洋保險,太平洋保險希望在浦東新區這塊進行試點,下一步我們會跟徐博士這邊共同的請教一下,如何把智慧電梯在全行業去做推廣。它的交易模式發生變化了,從過去的物業公司來買電梯的維保服務進入物業公司購買保險,保險公司集中采購維保公司的維保服務,通過e電梯的數據化系統來去監測所有的維保采購交付的實施,可以實現優勝劣汰。

          我們剛剛說的是技術層面和產品層面的東西,對于社區這個場景里面最大的挑戰還有一點是社區大人物,就是需求分析,如何把你的產品用戶體驗用用戶能接受的方式讓他感受到,這里面比如說安全、硬件設施的改造、專業化的場景運營、創造安全環境,比如說出于尊重的心理需求,可視化呈現,讓用戶感知到被保護,自身安全不斷地被迭代化被重視。比如說你的小區今天的安全系數是多少?高危的陌生人到這個小區有多少的比例?今天我在上午跟一個機構投資人聊的時候,他也聊到未來社區社群的運營,為什么業主愿意投訴?有一部分出于被尊重的需要,比如說我希望投訴是被及時回饋的,我就樂意投訴,其實形成了一個叫做監督機制。這里面通過互動、反饋、監督給予所有的參與者一種自我實現的滿足感,這個我們稱為美好智慧城區從技術層面,再到心理學層面的雙邊驅動。

          到今天為止,我相信彩生活也只是到了一個小學生的階段,未來希望能與各位大咖共同探討,在各位的支持下,共同建立基于社區安全的連接,謝謝大家。

          關于彩生活

          深圳市彩生活服務集團有限公司是一家集物業服務、資產運營、社區服務為一體的科技型、綜合型物業服務運營集團。2009年—2012年,彩生活服務集團連續四年榮獲中國房地產TOP 10研究組頒發的“中國優秀物業服務品牌企業”及“中國物業服務百強企業”,彩生活服務集團秉承“為客戶創造價值”的核心價值觀以及“把社區服務做到家”的品牌理念,物業服務體系現已形成全國七大區域布局。

          本文經授權發布,版權歸原作者所有;內容為作者獨立觀點,不代表億歐立場。如需轉載請聯系原作者。

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