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        3. 劉一諾
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          從住宅管家到城市運營商,萬科物業的蛻變之路| 億歐解案例

          劉一諾
          2020-03-12 · 16:39
          [ 億歐導讀 ] 在萬科物業發展模型中,物業范疇被定義為三個空間,一是關乎老百姓生活的空間,二是工作商務空間,第三個則是城市公共空間。三者對應的對象分別是社會居民個人、企事業單位和政府。
          智慧城市,萬科,萬科物業,戴德梁行

          作者:劉一諾,圖片來自“123RF”

          文 | 劉一諾

          編 | 黃志磊

          一直以來,萬科物業穩居行業第一,卻遲遲沒有上市。

          從住宅物業起家,逐步涉足商辦物業,并試水城市物業領域,萬科物業不斷擴展著業務圈,早已將自己武裝成了未來中國的“物業航母”。

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          2020年2月,萬科物業宣布啟動2萬人招聘計劃。根據萬科物業官網顯示,截至2020年1月底,共有在職員工近10萬名。此次推出2萬人的招聘計劃,相當于20%的人員增幅。

          萬科物業CEO朱保全表示,招聘計劃本身就是基于今年業務發展的人才需要,公司的多元化快速發展需要大量優秀人才的加入,希望能夠持續儲備人才隊伍,為發展蓄力。

          如此大規模擴張的背后,是萬科物業近幾年的迅猛發展。截至2020年1月底,萬科物業已在全國布局99個城市,合同項目共計3302個,其中住宅項目2663個,政企項目639個,合同面積突破6.3億平方米,服務535萬戶家庭。

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          自從2015年萬科物業獨立分拆開啟市場化運營后,就開始一邊擴大物業在管面積,一邊通過與不同背景的對象進行股權及業務等層面的合作,探索住宅物業服務外更多可能性。

          朱保全曾透露,在萬科物業發展模型中,物業范疇被定義為三個空間,一是關乎老百姓生活的空間,二是工作商務空間,第三個則是城市公共空間。三者對應的對象分別是社會居民個人、企事業單位和政府。

          萬科物業正沿著這條發展道路越走越快。

          住宅管理模式智能數字化

          對于已有30年住宅業務管理經驗的萬科物業而言,完善的服務流程早已形成,需要的就是借科技之力,用更小的成本,管理更大規模業務。

          2011年,萬科物業就成立了信息化管理部,成為萬科總部最早做IT的事業部。每年,萬科物業會拿出年收入的1.5%-2%投入技術研發,用于長期投資信息化和技術創新,促進自身整體競爭能力的提升,目前擁有總數近500人的技術團隊。

          借助IT技術與數字化應用,萬科物業開啟了智能化物業服務基礎工程和精細化物業管理模式。目前,萬科物業已經研發了多個智能化運營管理系統,睿服務平臺也已迭代至3.0版本。通過該系統,業主、管家、服務人員、房屋、設施設備、車位都可以通過管理中心進行全方位合理管控。

          在業主端 ,萬科物業上線了“住這兒”APP,通過整合社區資源,搭建社區線上平臺,提效物業服務,為業主提供物業繳費、日常維修、日用品購買、二手交易、鄰里互動等服務。業主通過該APP,每月對物業的各項服務進行評價,評價頁還可以寫入自己對物業的看法和建議。

          傳統的優質物業服務,加上智能數字化的技術升級,使得萬科物業擁有了很強的品牌價值。

          方正證券分析師夏亦豐撰寫的《從BM到PM,重塑物業管理行業新框架》指出,PM 是指在基本的 BM(對物的管理)之上,額外對住戶和居住環境的整個生態圈提供管理服務。據其分析報告,PM做的較好的萬科物業成了業主和開發商的心頭好。

          首先,萬科物業在入駐新的小區后,這些小區房價的上漲空間往往遠大于同片區其他項目,能幫助資產在使用后實現溢價,對房屋起到保值增值的作用。其次,物業服務成為房地產競爭重要的軟實力,好的PM可以“反哺”開發商,成為銷售時的“形象擔當”。一些不具備物業管理板塊的開發商會邀請萬科物業入駐,以此來提升樓盤的價值。

          通過一系列的努力,萬科物業在住宅物業領域的龍頭地位已經越坐越穩。

          聯手洋行做強商辦物業

          朱保全曾表示,2020年萬科物業會有一個跨越式發展,希望住宅和商企的營收比例達到1:1。萬科物業正在向目標進發,截至2019年6月,住宅業務與商企業務收入比例約為2:1。

          住宅物業起家的萬科轉戰商辦物業,并不是一時的心血來潮。

          有分析指出,住宅物業服務的優勢是可以獲得平滑周期的穩定回報,但其問題在于市場化程度還不夠高,以質論價、漲物業費依然非常難。相比之下,商辦物業的市場化程度更好。

          根據中國指數研究院的統計,2018年,辦公物業服務費約為7.84元/月/平方米,其次是商業物業服務費,為7.01元/月/平方米,住宅物業服務費最低,約為2.25元/月/平方米。雖然商業和住宅的服務內容有所差別,但成本不至于差別達到幾倍。因此,商辦類服務比例占比較高的公司,毛利率可能較高。

          除此之外,住宅土地供應也在逐步減少,住宅物業的競爭越來越激烈。因此,轉戰商辦物業是眾多房企共同的選擇。

          2015年,萬科物業確立了“住宅商企,兩翼齊飛”的戰略。2018年,專為發展商企而設的子品牌“萬物商企”正式成立。

          萬物商企主要負責兩類業務:第一是商寫物業管理;第二是政府、企業機構的綜合設施管理。服務內容包括前期顧問、運行期物業管理、綜合設施管理和資產運營管理;為運營型物業提供公共物業管理(PM)服務,提升客戶的不動產全生命周期的資產價值;為自用型物業提供綜合設施管理(FM)服務,幫助企業聚焦其核心業務的發展。

          據其官網顯示,截至目前,萬物商企累計服務635個商企項目,分布于全國52個大中城市,管理面積達3974萬平方米,服務對象涵蓋商業寫字樓、政府機構、企業總部等,其中包括阿里巴巴、華為、騰訊、京東、中國移動、聯通等知名企業。

          然而,萬科的商辦物業管理一直缺乏配套資產服務,例如租賃、大宗交易。由于建立租賃和大宗交易的團隊并不容易,萬科決定以合作的方式,把短板變為長板。

          2018年7月,萬科物業宣布以首次公開募股定價的方式,購買戴德梁行4.9%股份,成為其第四大戰略股東;2019年12月,歷經18個月的艱辛談判之后,雙方成立合資公司。二者分工明確,萬科物業負責“前線服務”,戴德梁行則發揮配套資產服務的優勢。

          合資公司的業務發展主要還是集中在大中華區,資產包構成主要是萬科和戴德梁行原來的客戶,以企業辦公和寫字樓為主。

          在完善業務組成的同時,此次合作也表露了萬科物業國際化的野心。朱保全曾表示,一家做住宅物業管理的中國企業,要走向國際,幾乎是不可能的,因為中國的住宅社區形態在全世界都是獨一無二的,但是做商業企業的不動產管理和資產管理,全世界都是一樣的。

          借與戴德梁行的合作,萬科物業接近了國際市場,也為自己建立起強大的“護城河”優勢。

          走出樓宇做“城市運營商”

          “物業城市”管理模式是萬科物業從2017年開始試水的一項全新業務。與其他物業公司瞄準公建業態物業管理發力不同,萬科物業更關注城市公共空間,將整座城市或片區當做一個大物業來看待,并對其進行經濟化、標準化、規范化的管理。

          所謂“物業城市”,即運用市場機制,通過“專業服務+智慧平臺+行政力量”相融合的方式,對城市公共空間、公共資源、公共項目實行全流程“管理+服務+運營”,包含市政養護、物業管理、停車場管理、輔助城市秩序維護、市民生活服務等多領域業務。

          萬科物業的思路,是對傳統的市政、城管兩大塊業務做有益的嘗試,結合數字化技術,構建城市管理平臺,大幅節約人工成本并提升效率。該思路落地的第一個項目,是位于珠海的橫琴新區。

          2018年9月,由橫琴新區國資委直屬企業珠海大橫琴投資公司持股60%、萬科物業持股40%的合資企業珠海大橫琴城市公共資源經營管理有限公司(以下簡稱“珠海大橫琴城資”)成立。

          在實際運營管理中,珠海大橫琴城資由萬科物業實際操盤。萬科物業跳脫傳統的城市管理模式,完全按照市場化邏輯運作,成為橫琴新區城市公共空間與資源的全流程管理、服務與運營方,將社區管理中以客戶為中心的服務理念帶入城市治理,城市服務、運營效率相比以往有了很大的提高。

          朱保全曾表示,目前,橫琴城市物業服務大約一年有5億的收入。據珠海大橫琴城資總經理宋瀾濤透露,公共空間管理業務保持在一個微利穩定的狀態,在內部效率提升后,產生的效益可能也會隨之增加,截至2019年底,此類業務的利潤可以控制在3%-4%之間。照此粗略計算,橫琴城市物業能為合資公司帶來1500萬的利潤。

          除了提供穩定的營收外,這種模式也為萬科物業開發了新的市場。目前,萬科物業已經收到了雄安新區的邀請。2019年10月,朱保全曾透露,全國有10個以上的城市與萬科物業商談該領域的深入合作,未來這一數字還將會升至30個城市,其帶來的收入相近于萬科住宅物業,相當再造一個萬科物業。

          不過,“物業城市”模式的異地復制并不簡單,這依賴于萬科物業產品的標準化打造、科技平臺應用、承接能力的提升,也與當地政府的合作意愿有關。

          眼下,一家家物業脫離母公司單飛上市,作為行業的頭號種子選手,萬科物業的上市動態一直備受矚目。對于此事,董事會主席郁亮給出了答復:“如果說萬科物業是一個城市物業運營商,才上市。我們區別于一個傳統的物業開發商,才有它的價值,這樣它的價值才能得到充分的肯定?!?/p>

          隨著一個個“物業城市”項目的落地執行,這一天看起來并不會遙遠。

          本文經授權發布,版權歸原作者所有;內容為作者獨立觀點,不代表億歐立場。如需轉載請聯系原作者。

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