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        3. 劉一諾
          億歐 億歐實習商業分析員,微信號:liuyinuo37,關注房地產+科技

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          青客公寓疑似“暴雷”,開發商系長租公寓會更可靠嗎?

          劉一諾
          2020-05-01 · 08:00
          [ 億歐導讀 ] 在疫情的重壓之下,部分以二房東為背景的長租公寓企業由于資金鏈斷裂導致企業爆倉、租客被趕出等問題,房企為背景的長租公寓企業資金較充足,未來可選擇穩定性較強的重資產項目入市,降低風險。
          公寓,萬科,龍湖,旭輝

          圖片來自“特定授權”,作者:劉一諾

          文 | 劉一諾

          編 | 黃志磊

          近期,青客公寓身陷投訴漩渦,長租公寓的運營機制和融資模式再一次成為行業關注的焦點。不論是對于長租公寓的租客還是運營者而言,穩定可靠的運作模式和資金周轉都極為重要,然而,對于經驗尚淺的長租公寓業務而言,一切仍處于探索階段。

          除了蛋殼公寓、青客公寓等創業系長租公寓和鏈家自如寓、我愛我家相寓等中介系公寓外,以萬科泊寓、龍湖冠寓等為首的開發商系長租公寓也占據了不小的市場份額。雖然與創業系和中介系相比入局時間較晚,開發商系憑借自身優勢,依然有著后來居上的發展勢頭。

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          中指研究院常務副院長黃瑜女士表示,政策支持是房企入局長租公寓業務的前提。近幾年中央多次提出大力發展住房租賃市場,積極設立住房租賃試點城市,增加集體建設用地等其他租賃土地的供應,并發放資金補貼等,在利好政策的刺激下,房企紛紛進入并發展長租公寓業務。

          除了政策利好外,市場需求也不容忽視。黃瑜補充道,隨著國內樓市調控不斷升級,房地產市場也逐步進入存量房時代,一線及熱點二線城市流動人口持續增加,住房租賃需求旺盛,對于房企而言,長租公寓業務被認為是萬億藍海。同時,布局長租公寓業務,可以拓寬業務渠道,追求多元化發展,提升企業行業競爭力。

          運營模式輕重并舉

          長租公寓的運營模式分為重資產運營和輕資產運營兩種,目前,房企的長租公寓業務兩種模式均有涉及。

          據了解,重資產運營即運營商通過自建、收購等方式獲取并持有房源、對外出租,主要通過收取租金獲取利益的模式。由于房源自建,重資產運營模式項下的房源多為集中式物業,因此對資金的要求較高,創業系運營商無法撬動杠桿。目前,拿地建設仍是開發商提供租賃房源的重要手段。

          輕資產運營下,運營商并不持有物業,而是通過長期租賃或受托管理等方式集中獲取房源,通過轉租獲得租金價差或通過輸出品牌、提供租務管理、物業管理等服務,獲得管理報酬。輕資產運營模式備受創業系運營商和中介系運營商青睞,不過,開發商也會通過租賃等方式擴充房源。

          以萬科為例,據《時代周報》報道,萬科泊寓實行輕重并舉的運營模式。輕資產模式表現為集中式租賃,如廣州泊寓從政府、村集體等業主手中獲取破舊廠房、住宅樓,統一改造成長租公寓進行出租,租約一般為10-15年。除了輕資產模式,萬科也在拓展重資產長租公寓,隨著北京等地自持宅地地塊的相繼入市,萬科也在積極獲取自持地塊。

          由于開發商運營的公寓基本均為集中式管理,因此有專職人員負責維護,配套設施較多,且會定期為租客舉辦團體活動,門禁等安保措施也為租客提升了安全感。

          不過在用戶體驗方面,因為開發商運營的部分房源由商業地產改建而來,水電費用普遍較高,同時,針對隔音效果差、管理人員服務質量參差不齊等問題,租客反饋意見較多。

          與近年來才涉及地產業務的長租公寓運營商相比,開發商具備較高的起點。憑借多年積累的開發經驗,開發商對客戶的居住需求和消費偏好有更深刻的了解,在此基礎上打造的產品更容易得到市場的認可。

          此外,開發商的拿地優勢和存量物業積累使得房源更為多樣。由于長租公寓業務需要大量資金支持,利用開發商的集團背景,融資成本也會大大降低。

          資金實力可觀,融資方式多樣

          對于以青客公寓為代表的創業系長租公寓而言,租金貸是其規模擴張的助推器,同時也是不定時的隱患。

          青客公寓2019財年年報顯示,融資活動的現金流入主要為租金貸。截至2019年,青客公寓共與11家金融機構合作提供分期付款的租金貸,貸款年利率在4.35%到8.60%之間,未償還本金為7.567億元;租戶中使用租金貸支付的租金比例達62.6%。

          租金貸出現時被普遍認為是一項多贏的創新,既能解決運營商的資金需要,又可以幫助租客實現居住條件升級。然而,隨著入局企業不斷“跑馬圈地”,部分長租公寓平臺借助租金貸業務瘋狂擴張,并形成資金池,所得資金并未按照承諾繳納給房東,而是投入了下一輪房源的擴張。

          2019年年末,多家創業系長租公寓出現資金鏈斷裂情況,彼時,萬科董事會主席郁亮在回應記者發問時表示,“好在萬科有錢,長租公寓暴不了雷?!边@大概代表了部分開發商系長租公寓運營者的心聲。

          除了自身資金雄厚外,房企旗下的長租公寓采取了不同的融資手段,分別是發行住房租賃專項公司債、租賃住房REITs和長租公寓CMBS。其中,住房租賃專項公司債最受房企青睞。

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          住房租賃專項公司債的誕生緩解了房企的資金壓力,也推動了長租公寓業務的進一步發展。目前,發行和獲批的住房租賃債券數額逐漸增加,相關監管程序也越來越嚴密,房企提交申請時,如果住房租賃項目資金使用比例較低,將會被駁回。

          在當下“租購并舉”的大環境下,住房租賃專項公司債已經成為住房租賃行業發展的重要融資工具。

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          REITs即房地產信托投資基金,是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。

          以保利REITs產品為例,其利用基礎資產組成SPV,再通過股+債的方式收購SPV股權之后,該單產品采取儲架、分期發行機制,儲架額度期限兩年;產品期限18年。這意味著保利旗下瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+青年公寓、和熹會等四大租賃品牌的租金收入將構成保利REITs產品的現金流來源。

          2018年4月,碧桂園獲批了國內首單達到百億級規模的REITs產品,發行首期17.17億元。不過,由于長租公寓回報率低等問題,房企申請REITs產品難度較大,以此種方式解決資金鏈問題并不簡單。除了REITs外,招商蛇口還嘗試了CMBS進行融資,核準發行規模為60億元。

          成本較高,盈利受阻

          據華通國際高新產業研究院分析,長租公寓行業集中度偏低,綜合成本較高,成本費用主要包括拿房成本、獲客成本、裝修攤銷、人力開支、稅費支出等,息稅前利潤率只有10 %左右,據此測算投資回收期平均在4-5年。

          疫情的影響,使得長租公寓的盈利空間雪上加霜。據廣州市房地產中介協會數據顯示,在疫情尚未暴發的年初,第一季度全國長租公寓整體出租率就已低于盈利水平,在防疫防控最為嚴格的2月份,個別企業的出租率跌幅甚至達到20%。

          出租率的降低波及了全國大部分長租公寓運營方,克而瑞研究中心的調研數據顯示,超過72%的長租公寓受到疫情沖擊影響,營收規模上較去年有所降低的企業超過97%,甚至有37.19%的受訪企業表示疫情期間幾乎無資金進賬。

          排除疫情的干擾,長租公寓的經營模式本就存在盈利阻礙。黃瑜向億歐表示,兩類長租公寓運營模式均有各自的盈利瓶頸:成本-重資產模式前期投入過高,后期僅靠租金回流較慢,短期盈利難度大;租金-輕資產模式的長租公寓則由于前期設計、施工、裝修,后期管家、維護等運營管理成本過高,租金比同地區其他租賃房源略高,部分公寓租金價格優勢不明顯,導致空置率較高。

          對于未來長租公寓的利潤提升策略,黃瑜提出,長租公寓企業可選擇以輕資產托管的模式擴展房源,由此降低前期的開發成本,并且有利于提升項目入市速度,便于擴大品牌影響力。同時,依托開發商的物業管理資源,可以考慮增加相關配套服務,通過增值服務的收入提升利潤。

          除此以外,房企未來可以推出長短租結合的長租公寓產品,進一步降低空置率,實現利益最大化。同時,在了解不同人群需求的基礎上,可以推出適合目標客群的產品。

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          目前,萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓和朗詩寓已推出了多條產品線,按照用戶的付費能力和住房需求,每條產品線各有側重。在配套服務方面,長租公寓運營商通過打造“公寓+服務”的生態圈擴大服務半徑,整合已有資源或引入第三方優質資源,最終從衍生產品上獲得盈利。

          不過,較多長租公寓運營商近兩年已針對上述突破點進行了嘗試,但盈利狀況依然不容樂觀,因此,還需要在市場檢驗的基礎上對現有策略進行調整。

          不僅盈利空間仍不樂觀,由于疫情導致的交通限制、居家辦公等防疫措施,長租公寓企業均面臨空置率過高等問題,企業資金鏈承壓,房源規模擴張增速放緩,但長租公寓業務發展仍存在著機遇。

          黃瑜向億歐表示,疫情期間,多家長租公寓企業針對湖北地區的租客提出緩交租金、免租金等優惠措施,有利于提升企業的品牌形象,在留住租客的同時增加客源規模。

          此外,在疫情的重壓之下,部分以二房東為背景的長租公寓企業由于資金鏈斷裂導致企業爆倉、租客被趕出等問題,房企為背景的長租公寓企業資金較充足,未來可選擇穩定性較強的重資產項目入市,降低風險;隨著政府租賃用地的大量推出,配套完備、居住品質較高的自持類租賃社區,將成為以房企為背景長租公寓的發展機遇。

          能否抓住機遇,還要看開發商在未來的長租公寓運營中如何定奪。

          本文來源于億歐,原創文章,作者:劉一諾。轉載或合作請點擊轉載說明,違規轉載法律必究。

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