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        3. 劉一諾
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          后現代化的產業園區是什么樣子?

          劉一諾
          2020-05-08 · 17:31
          [ 億歐導讀 ] 未來,隨著一批新項目的落地,產城融合和科技的結合會更加緊密,也會為科創企業提供更廣闊的發展平臺。
          數字造價 廣聯達 智慧工地 智慧園區 BIM,融創,高新科技,產城融合

          作者:劉一諾,圖片來自“Unsplash”

          文丨劉一諾

          編輯丨黃志磊

          近年來,頭部房企不約而同地將產城融合作為發力的新方向。

          易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱,有產城融合能力的開發商在拿地時優勢更明顯。在出售土地時,地方政府比較關注房地產企業能否帶來稅收。產城融合恰好可以能夠導入產業,創造就業機會,提供稅收。因此,發力產城融合項目使得房企在拿地方面更有優勢。

          同時,嚴躍進表示,房企建設產城融合項目還可以使產品類型更加復合多元。由于傳統的住宅開發業務極易受政策調控影響,而產城融合則是政府鼓勵的發展方向,除了住宅產品外還有商業配套和辦公樓宇,因此對于開發商而言,產城融合有助于自身業務多元化轉型。

          不過,與傳統地產開發相比,產城融合的開發更為復雜,在完成園區配套設施建設的基礎上,不僅要招商引資,維持園區內業態正常運轉,還要為入駐企業提供各方面的服務,陪伴企業全周期成長。

          復雜的運營流程使得產城融合與科技密不可分,前沿科技在園區招商、管理方面起到了極大的作用,而以服務科創企業為宗旨誕生的產城融合項目更是不勝枚舉??萍荚乇椴荚诿恳粋€產城融合項目中,切中科技的脈搏,才能完善產城融合建設的全流程。

          大數據助力園區招商

          產業園區招商是為產城融合注入活力的基礎。為了提升園區招商的速度和精準度,華夏幸福引入人工智能和大數據技術與招商經驗相結合,開發出大數據招商平臺。

          在平臺建設初始階段,華夏幸福依托自身的產業發展團隊和行業圈層資源,積累了19萬條有效企業信息數據,形成了原始產業發展數據庫的雛形。

          華夏幸福產業大數據平臺可以針對不同行業、不同應用場景設置不同算法模型。例如,在生物醫藥與器械“智慧招商”產品設計之初,技術開發團隊組織了30余場、100多人次的內外部專家訪談,總結出3大類、16種企業投資擴產或搬遷場景,確定決定投資選址的影響因子及權重,建立Xgboost、NLP等算法模型。

          地產數字化服務商明源云向億歐展示了第三方的服務內容,明源云從資產管理和運營的角度,包含提供制作線上樓書、搭建線上招商平臺等服務,運用VR技術實現園區房屋單元結構可視化,更加強調場景與功能的在線化。

          在園區租賃數字化管理方面,明源地產研究院副院長黃樂表示,租賃管理是園區招商最核心的業務,收入占到園區營收總額的80%左右。由于產業園區里的資源十分豐富,除了固定的園區、廠房外,園區內的外立面廣告位、餐飲、商業配套等設施眾多,因此做好內部的租賃管理十分重要。

          目前,明源為京東方園區、中集產城、星河產業等都提供了相關服務,在產業招商中,明源云借助各自ERP系統將不同的產業按照大小、規模、品牌分門別類,對其內部的產業資源做沉淀,之后再定期去回顧,檢視手中掌握的行業資源到底有哪些。

          此外,明源云還提供電子合同、電子審批、智慧抄表、遠程能耗監控、智慧報修等數字化服務,針對園區的特殊需求,還能搭建風控管理體系。

          黃樂表示,很多園區在招商運營過程中,需要對園區企業的經營情況、日常繳費情況、招商引資額等進行監控和日常運營巡檢,掌握出租率、客戶流失率以及小微企業占比等指標,風控管理系統可以做到實時監控,并對園區管理者及時預警。

          聯合科技企業搭建園區平臺

          傳統房企的優勢在于園區建設,在數字化運營方面,除了尋求服務商外,還需要與科技企業合作,完善平臺建設。

          萬科在成都打造的天府萬科云城,選擇與成都科學城人工智能融合創新中心共建合作,在產業服務平臺方面,萬科云城引入了“華為-萬科DELTA聯合實驗室”。

          聯合實驗室由華為科技、萬翼科技、萬科中西部產城三方共建,以“華為技術底座+萬翼科技平臺運營+萬科中西部產城萬智匯園區運營”模式,解決智慧園區業務在一線真實落地及應用的測試問題,致力于構建中西部專業的智慧園區標準測試和對接平臺,實現標準認證、測試驗證和合作共享三大功能。

          據不完全統計,除萬科外,綠地、華潤置地、綠城等頭部房企,均與華為在產業園及社區數字化轉型的解決方案、園區的體系化運營等方面達成合作。

          招商蛇口則與瑞谷拜特合作,基于BiPark智慧園區應用集成平臺,共同構建招商蛇口華東區域總部智慧通行管理體系,覆蓋人員通行、公共資源共享、安全管控等核心需求,減少傳統模式下的人工管理成本,降低管理難度,提高效率和安全性,實現園區無感通行一體化智能管理。

          商湯科技也是招商蛇口的合作伙伴,二者以構建“雙創空間+空間產品智能化”為目標,聯合建設人工智能超算PaaS基礎平臺,基于招商蛇口的產業園區空間場景應用,優化空間智能化服務及管理。同時,雙方將整合招商蛇口產業園區服務、設備、技術、人員等各方資源,為園區企業提供人工智能PaaS平臺,探索AI創新服務和商業模式,實現相關AI產業的發展和聚集。

          保利地產則聯手HPE,共同探索和推動大數據、云計算、智慧社區、智慧城市等產城融合的項目落地。據介紹,未來保利地產將與HPE中國在產業合作、科技特色小鎮和產業合作基金等方面展開合作。

          全周期陪伴企業發展

          為處在不同發展階段的入駐企業提供有針對性的服務,也是產城融合規劃中的重要一環。

          融創智谷在園區建設過程中,建立了智慧應用平臺、大數據云服務平臺、企業家交流平臺、企業服務平臺、孵化加速平臺、金融創投平臺“6+”服務平臺,為不同成長周期的企業提供從政策、人才、資金等多維度服務。

          2016年10月,融創智谷引入星空(武漢)加速器,向園區內人工智能及智能制造團隊提供一站式孵化、加速服務。截至2018年底,星空(武漢)加速器共孵化企業約80家,其中高新技術企業7家,幫助15家企業拿到超過3億元融資。

          為了促進園區內企業交流,融創智谷打造了“創谷匯”平臺,包括創業分享會、產業合伙人計劃、企業家沙龍三個分平臺,為創新企業提供了展示交流平臺,便利園區企業資源共享、招商投資。

          龍湖集團打造的龍湖臨港產業園則聚焦新能源汽車零部件、智能機器人、新一代信息技術三類戰略新興產業和高新技術產業企業。

          為了滿足不同規模企業對于辦公空間的需要,龍湖臨港產業園融合No-Office式中試研發理念,營造可分可合的靈動智慧空間,匹配企業不同發展階段對于空間的需求。同時,對于從小微初創型企業到中等規??焖俪砷L的企業,臨港產業園都提供全過程孵化培育服務。

          借力金融扶持科創企業

          除了完善的硬件設施和配套服務外,華潤置地還為科創企業提供便捷融資的機會,也為傳統金融企業的科技化轉型助力。

          南山科技金融城是華潤置地位于深圳的舊城改造項目,南山區地處粵港澳大灣區的入???。在南山區落戶的科創產業載體多為中小型科技企業,這些企業普遍具有“資產輕、變化快、風險高”的特點,面臨著融資“門檻高、融資貴、鏈條長”的困境,因此需要金融資本的不斷“輸血”支持。

          華潤置地和當地政府將產城融合的核心放在結合金融、科技兩個產業,以金融類企業為核心,促進兩個產業的融合。

          目前,項目已入駐北京銀行、匯豐銀行、平安銀行信用卡中心、華僑永亨銀行、中國工商銀行科創企業金融服務中心等一批知名金融企業,以及安謀電子、松下機電等科技企業。

          此外,華潤置地還依托自身的多產業優勢,為園區引入生活配套設施。據介紹,未來的南山科技金融城將與萬象天地、精品住宅公寓、五星級酒店、人文劇場等多元配套業態形成有效價值循環互補。

          尾聲

          對于未來產城融合的發展方向,嚴躍進認為,今年開發商對于產城融合項目的產業定位會有所調整。

          除了傳統的高新科技、互聯網、大數據等產業外,由于疫情原因,房企可能會著重從醫療科技產業、醫護產業、大健康產業的角度定位產城融合的主導方向,可能會引進一些衛生系統應急響應方面的科技創新企業入駐?!伴_發商如果在這方面做得好的話,我認為是符合當前國家政策的較好發展方向?!眹儡S進補充道。

          未來,隨著一批新項目的落地,產城融合和科技的結合會更加緊密,也會為科創企業提供更廣闊的發展平臺。

          本文經授權發布,版權歸原作者所有;內容為作者獨立觀點,不代表億歐立場。如需轉載請聯系原作者。

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