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        3. 趙寧
          億歐 商業分析師 | 微信:AltitudeDoAttitude

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          2020過半,房企巨頭過得還好嗎?

          趙寧
          2020-09-22 · 18:15
          [ 億歐導讀 ] 龍頭房企誰主沉???
          器械業績,恒大,萬科,三道紅線,2020年中報

          作者:趙寧,圖片來自“Unsplash”

          作者 | 趙    寧

          編輯 | 黃志磊

          核心觀點:

          1、龍頭房企盡管同樣遭受業績壓力,但不影響長期戰略穩步推進。

          2、房企融資難度變大,現金回流能力成為重要指標。

          3、龍頭房企的核心價值正在發生轉變,長期評估方式可能需要做調整。

          占GDP近15%的房地產行業,一舉一動都會撥動人們的心弦。

          2020過半,房企交的年中報成績并不如意,超9成房企未能完成年中業績目標,與之相反的是龍頭房企業績持續上漲,跑贏全市場。

          就市場來看,一季度交易停擺和復工延遲導致土地、商品房交易量增長放緩,大部分房企仍在“補作業”階段,龍頭房企壓力雖大但不少已經開始做新的戰略布局,業績困境不大。圍繞中國5家核心龍頭房企與“三線四擋”關鍵問題,本文將橫向對比龍頭房企H1表現,窺探地產行業的風向標。

          9成房企未完成目標,龍頭房企磕磕絆絆

          毫無疑問疫情對房地產市場影響巨大,一季度全國商品房線下交易基本停滯,龍頭房企業績增速普遍降低,利潤率也延續下滑趨勢;伴隨二季度復工市場需求進一步釋放,樓市快速回暖。

          上半年全國商品房銷售面積合計6.94億平方米,其中住宅銷售面積6.11億平方米,分別同比下降8.4%和7.6%;全國商品房銷售額合計6.68萬億元,商品住宅銷售額合計5.96萬億元,分別同比下降5.4%和2.8%,目前跌幅在不斷收窄。

          頭部房企銷售業績有增有降,但是下降部分普遍優于行業平均水平,融創銷售額下降較大。

          上半年,中國恒大合約銷售金額與合約銷售面積分別同比增長23.8%和47.5%;同期碧桂園合同銷售金額同比下降5.3%,權益銷售面積同比增長1.8%;萬科累計合同銷售金額和銷售面積則同比下降4%和3.4%;融創權益銷售額很銷售面積同比下降8.8%和5.1%;保利權益銷售金額和銷售面積分別同比下降11.1%和8.8%。

          龍頭房企業績受疫情影響小主要是得益于多元應對措施,主要包括線上買房與打折營銷。

          恒大的線上平臺“恒房通”上半年完成2800億元銷售額,占公司總銷售額的80%;碧桂園在7月發布鳳凰云全國直營購房平臺,目前已經幫助碧桂園創造累計2488億元銷售額;萬科線上直播賣房在7分鐘288套房全被搶光;保利秒房活動上線30分鐘,銷售額高達10億元,300套好房迅速售罄;融創則通過上線7天無理由退房降低交易難度,提高交易量。

          對于線上賣房,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,市場對線上營銷并不完全認可,至少購房者不太認可。線上賣房普遍展示項目信息,在房產交易中,交易表面上是線上,實際上還是線下。

          為進一步加速回款,恒大2月起就發起了打折促銷活動,以75折殺入市場,9月6日許家印親自主導召開的營銷會議上,再次制定了7折促銷、“金九銀十”單月1000億元的銷售目標,動作劍指降低債務規模。

          盡管業績完成得不錯,但由于房企過去多年高杠桿發展模式,導致大部分房企債臺高筑,今年融資政策不斷收緊,疫情突發,加上房地產市場已經接近天花板,多數房企還債壓力較大。

          其中恒大、融創負債壓力最大。據統計,恒大今年到期債務總額3956.9億元,截至6月30日的凈負債率達199.3%,融創中國今年內到期債務1406.2億元,凈負債率149.0%。與之對比則是萬科、碧桂園、保利的凈負債率分別是27.0%、58.1%、72.1%。

          為進一步降低負債,恒大正推動旗下資產金碧物業上市,據恒大計算,引入戰略投資235億港元后,將幫助恒大凈負債率降低19%,同樣一直沒有拆分物業上市計劃的融創中國,也在7月計劃推動其上市,極有可能是為了降低負債。

          頭部房企堅持推進長期戰略

          盡管負債壓力大,龍頭房企依然堅持推進長期戰略。

          例如恒大持續推進新能源汽車業務,不斷推動恒大集團資源注入恒大汽車(恒大健康),其整車制造工廠引入了發那科、庫卡等一線智能制造品牌設備,重金建設廣州、上海兩個基地。據了解,上海和廣州工廠占地合計97萬平方米,僅廣州工廠投入金額1600億元,資本加速注入以求最快速度實現恒馳量產。

          比恒大更早開展多元業務探索的萬科,則把精力投入到物業、TOD業務、養豬產業,郁亮在3月發布的致股東信中表示,未來回到基本商業邏輯、聚焦產品力和服務力、深化組織重建將是萬科工作重點,淡化了對地產業務的關注度。甚至在7底,萬科還能以“白衣騎士”身份援助財務危機中的泰禾。

          碧桂園也將精力放在地產外的千璽餐飲機器人集團打造的機器人餐廳,其在今年六月正式開業,碧桂園機器人餐廳占地兩千平米,可同時服務600余人,總投資將達到800億元。

          龍頭房企財務情況各有千秋

          億歐選取了頭部房企中國恒大、萬科、碧桂園、保利地產、融創中國,通過橫向對比營收、銷售業績、土地儲備、負債情況,對比分析當下頭部房企所面對的問題與機會。

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          盡管9成房企業績未達半年度目標,以恒大為代表的龍頭房企業績情況并不差,其中恒大高居銷售額榜首,在5家房企中同比增速最快、業績最高。龍頭房企銷售均價為11281.0元,受打折營銷影響,恒大的9029.8元銷售均價與碧桂園8381.5元一同拉低了整體均值。

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          盡管恒大銷售居高,但其利潤率較低僅為5.5%,萬科的凈利率為12.7%,借助核心城市高房價維持了較好利潤。營收排名第三、第四的保利地產和融創中國營業額僅為恒大的約27.4%,就算在行業頭部陣營,業績成績頭部效應也十分明顯。

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          截至上半年末,土儲50強房企的土地儲備總建筑面積約為25.94億平方米,TOP 5房企占10.12億平方米,占比接近40%。

          恒大2020年中土儲建面24923.2萬平方米,較2019年末的23453.7萬平方米有所增加,年初制定的“控規?!保唇档屯羶Γ鹇阅繕诉€未能達成。此外恒大、碧桂園、融創總土儲建面均超過2萬平方米,在拿地規模相近的狀況下,碧桂園58.1%的凈負債率遠低于恒大199.3%和融創149.0%的凈負債率,說明碧桂園的資產負債情況相對較為健康。

          萬科土儲和貨值最低,這可能與萬科在幾年前開啟的多元化戰略有關,在判斷房產開發進入“白銀時代”的情況下,積極發展商業、物業和物流,土儲貨值和面積在同陣營中處于較低水平。

          三道紅線利劍高懸

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          8月20日,住建部、央行召開重點房地產企業座談會,邀請龍頭房企在內的12家企業參會,會議對房企融資管理進行試點管理,制定了三條紅線規則:房企剔除預收款后資產負債率不得大于70%;房企凈負債率不得大于100%;房企現金短債比小于1。

          根據規則,若房企符合三項指標,年度有息負債增速可到15%,若一項踩線,有息負債增速降至10%,若兩項踩線,有息負債增速不得超過5%,若三項均踩線,則不得增加有息負債。

          億歐通過以下公式統計和計算了TOP10房企的三道紅線情況:

          “凈負債率”=(有息負債-貨幣資金)/ 合并權益

          “剔除預收款后的資產負債率”=(總負債-預收)/(總資產-預收)

          “現金短債比”=貨幣資金 / 短期有息債務

          其中,有息負債選取了短期借款、長期借款、應付債券、一年內到期的非流動性負債、一年內到期的融資租賃負債、長期融資租賃負債;貨幣資金包括現金和受限制現金;短期有息債務包括短期借款、一年內到期的非流動性負債、一年內到期的融資租賃負債。

          從數據來看,恒大踩中3條線,短期內有息負債已經不能再增加,且凈負債率超紅線近1倍,債務壓力較大。除了恒大,融創中國、綠地控股也踩中了三條線,有息負債也不能再增加,未來通過怎樣的方式降低負債回流現金有待觀察,受此影響,綠地全球貿易港的運營情況存潛在風險。

          萬科、碧桂園負債情況較為健康,只有剔除預收款后資產負債率略高;保利地產、中海地產、龍湖、華潤置地這四家家房企三條紅線均未踩中,融資壓力相對不大。

          對于房企負債情況,地產行業投資分析師丁鵬表示,房企可以把負債轉移到表外負債,整體上房企的杠桿肯定會下降,未來商品房供給會降低,會導致房價的上漲。此外他認為,目前來看監管不會特別快速地強硬執行“三道紅線”要求,會給企業一些緩沖的時間,讓企業每年出一個降負債的計劃,逐步降低負債。

          結語

          從歷史進程來看,房產地產作為經濟增長支柱的時代已經成為歷史,房住不炒被在各地貫徹落實,相關限購政策紛紛出臺。7月-9月兩個月的時間就有深圳、杭州、成都等8個城市發布限購令,深圳發布的“新八條”更是史上最嚴限購令。

          對于限購,嚴躍進認為,在當前宏觀經濟壓力比較大的情況下,房住不炒政策的提出是為了穩定市場,也是對市場的炒作進行管控的方法。不過調控城市還是在少數,多數城市依然保持相對寬松的態勢,這都有助于提升市場交易活躍度。

          綜合來看,在房住不炒、三道紅線控制融資的大形勢下,房企的整體增速會有所放緩,回流現金、開辟新的業績增長點也將是房企未來的工作重點。而對于未來的房價走勢,嚴躍進提到,目前房價呈現了比較明顯的“V”型走勢。所以后續也需要看到,市場本身復蘇沒太多問題,但也要看到,大部分是壓抑的需求,房地產市場本身有內傷,購房收入受到了沖擊。

          上半年房企房企整體業績下滑,頭部房企磕磕絆絆,隨著疫情的不斷緩解,業績也不斷回暖,外部政策壓力變大,不過由于購房仍為剛性需求,未來房產市場會穩中有漲。

          致謝:

          感謝易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對本文的支持。

          感謝地產行業投資分析師丁鵬對本文的支持。

          本文來源于億歐,原創文章,作者:趙寧。轉載或合作請點擊轉載說明,違規轉載法律必究。

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